Guía sobre el nuevo IVA al alquiler turístico en 2028 y sus alternativas

El sector del alquiler vive en una constante evolución, y el horizonte fiscal no es una excepción. Para los propietarios de viviendas turísticas en España, se avecina un cambio normativo que promete redefinir las reglas del juego. La Unión Europea está preparando una modificación que impactará directamente en la forma en que se gestiona el IVA, una medida que, aunque busca la unificación, generará nuevas obligaciones y una mayor complejidad. Ante este panorama, surge la pregunta clave: ¿cómo afectará el IVA al alquiler turístico en 2028 a los propietarios? Pero, sobre todo, ¿existen alternativas si no quieres complicarte?

En este artículo, vamos a desgranar esta futura reforma fiscal para que la entiendas a la perfección. No solo te explicaremos en qué consiste y cómo te impactará, sino que te presentaremos un análisis detallado de las alternativas que tienes a tu alcance para seguir rentabilizando tu propiedad de una forma más estable, segura y, sobre todo, mucho más sencilla.

El escenario actual: ¿Cómo tributa el alquiler turístico hoy en España? ⚖️

Antes de mirar al futuro, es fundamental tener una fotografía clara del presente. La tributación del alquiler turístico en España hoy en día depende de un factor determinante: la prestación de servicios propios de la industria hotelera.

La regla de oro: La prestación de servicios de hospedaje

La Ley del IVA en España establece que el alquiler de una vivienda está, por norma general, exento de este impuesto. Sin embargo, esta exención desaparece cuando el propietario ofrece servicios complementarios que convierten la estancia en un servicio de hospedaje.

¿Qué se considera un servicio de hospedaje? La Agencia Tributaria lo define como la prestación de, al menos, uno de los siguientes servicios de forma periódica:

• Recepción y atención al cliente.
• Limpieza periódica del alojamiento y sus estancias.
• Cambio periódico de ropa de cama y de baño.
• Servicios de lavandería, restauración, prensa, etc.

Si como propietario ofreces alguno de estos servicios, tu actividad se considera hospedaje y, por tanto, debes repercutir el tipo de IVA reducido del 10% en tus facturas.

Las obligaciones actuales del propietario con IVA

Para un propietario que actualmente opera con IVA, las obligaciones son similares a las de cualquier otro empresario:

1. Alta en Hacienda: Debe darse de alta en el Censo de Empresarios mediante el modelo 036 o 037.
2. Emisión de Facturas: Está obligado a emitir facturas completas por cada estancia.
3. Liquidaciones Trimestrales: Debe presentar el modelo 303 de autoliquidación del IVA cada trimestre.

El cambio en el horizonte 2028: La directiva Europea “ViDA” 🇪🇺

El cambio que se espera para los próximos años proviene de Bruselas. La Comisión Europea ha puesto sobre la mesa una propuesta para modernizar el IVA en la era digital, conocida como la Directiva “VAT in the Digital Age” (ViDA).

¿Qué es la Propuesta “VAT in the Digital Age” (ViDA)?

El paquete ViDA es un conjunto de medidas que busca adaptar el sistema del IVA a la realidad de la economía de plataformas, combatir el fraude fiscal y simplificar las obligaciones para las empresas. Uno de sus pilares afecta directamente al alquiler turístico a corto plazo gestionado a través de plataformas digitales como Airbnb, Booking.com o Vrbo.

El objetivo de la UE es doble:

• Igualar las condiciones: Reducir la ventaja competitiva fiscal que tienen los alquileres particulares frente a los hoteles.
• Simplificar la recaudación: Asegurar que el IVA se recaude de manera efectiva en un mercado muy fragmentado.

La clave del cambio: Las plataformas como recaudadoras de IVA

La modificación más importante es que las plataformas digitales serán consideradas, a efectos de IVA, como las proveedoras del servicio de alojamiento. Esto significa que, a partir de la entrada en vigor de la norma (prevista inicialmente para 2025, aunque todo apunta a que se retrasará), serán las propias plataformas las responsables de recaudar y liquidar el IVA correspondiente a las estancias.

¿Cómo te afectará directamente como propietario?

Este cambio tendrá un impacto directo en la gestión y la rentabilidad de los propietarios de viviendas turísticas:

• Mayor complejidad administrativa: Aunque la plataforma se encargue de la recaudación, el propietario deberá adaptarse a un nuevo sistema de facturación y liquidación con la plataforma.
• Presión sobre los precios: La aplicación generalizada del IVA podría llevar a un aumento de los precios finales para el consumidor o a una reducción de los márgenes de beneficio para el propietario si el mercado no absorbe la subida.
• Fin de la exención (en la práctica): En muchos casos, los alquileres que hoy están exentos (por no ofrecer servicios de hospedaje) pasarán a estar gravados con IVA al ser la plataforma la intermediaria obligada a recaudarlo.

En definitiva, el futuro del alquiler turístico pasa por una mayor carga fiscal y burocrática. Esto lleva a muchos propietarios a plantearse la pregunta: ¿merece la pena seguir en este modelo?

“Si no quieres complicarte”: Analizando las alternativas al alquiler turístico 🗺️

La buena noticia es que el alquiler turístico no es la única forma de rentabilizar una propiedad. Existen otras modalidades más estables, seguras y fiscalmente más sencillas. Analicemos las principales alternativas a la pregunta sobre cómo afectará el IVA al alquiler turístico en 2028 a los propietarios.

Alternativa 1: El alquiler de larga duración (Tradicional)

Es la opción más clásica. Consiste en alquilar la vivienda como residencia habitual y permanente para el inquilino, bajo el amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

• ✅ Pros:
  • Estabilidad: Contratos largos que garantizan ingresos durante años.
  • Gestión Reducida: Menos rotación de inquilinos significa menos trabajo.
  • Fiscalidad Sencilla: Está exento de IVA.
• ❌ Contras:
  • Menor Rentabilidad: La renta mensual suele ser significativamente más baja que en el alquiler temporal.
  • Menos Flexibilidad: La nueva Ley de Vivienda establece duraciones mínimas que limitan la capacidad del propietario para recuperar el inmueble.
  • Riesgo de Impagos: La morosidad es una de las mayores preocupaciones en este modelo.

Alternativa 2: El Alquiler de Temporada

Regulado también por la LAU, cubre necesidades temporales de vivienda por motivos no turísticos (estudios, trabajo temporal, etc.).

• ✅ Pros:
  • Mayor Rentabilidad: Permite fijar rentas más altas que en el alquiler tradicional.
  • Flexibilidad: Los contratos tienen una duración determinada y pactada, sin las prórrogas forzosas del alquiler de vivienda habitual.
  • Fiscalidad Sencilla: Por norma general, está exento de IVA (siempre que no se presten servicios de hospedaje).
• ❌ Contras:
  • Periodos de Vacancia: Entre un contrato y otro, la vivienda puede quedar vacía, generando cero ingresos.
  • Esfuerzo Comercial: Requiere una búsqueda activa y constante de nuevos inquilinos solventes.
  • Gestión de Incidencias: El propietario sigue siendo el responsable de resolver cualquier problema.

Alternativa 3: El alquiler corporativo – La solución Inteligente

Esta modalidad es una forma especializada de alquiler de temporada, donde el inquilino es siempre una empresa que necesita alojar a sus empleados desplazados. Es el modelo en el que nos especializamos en Alquiler 360, y representa una de las mejores alternativas si no quieres complicarte.

• ✅ Pros:
  • Máxima Rentabilidad y Seguridad: Ofrecemos una renta mensual garantizada, ocupe o no la vivienda. El riesgo de impago y vacancia desaparece por completo.
  • Cero Comisiones: El propietario recibe el 100% de la renta, sin compartirla con intermediarios.
  • Gestión Integral y Sin Esfuerzo: Nos encargamos de absolutamente todo: desde la búsqueda de la empresa inquilina hasta el mantenimiento preventivo y la gestión de cualquier incidencia. El propietario no tiene que mover un dedo.
  • Cuidado del Inmueble: Los inquilinos son profesionales cualificados y las empresas son las primeras interesadas en el buen estado de la vivienda. Esto reduce drásticamente el desgaste.
  • Fiscalidad Clara y Sencilla: La operación está exenta de IVA, eliminando toda la complejidad del modelo turístico.
• ❌ Contras:
  • Requiere que la vivienda cumpla ciertos estándares de calidad para ser atractiva para el mercado corporativo.

Alquiler corporativo vs. turístico: La comparativa definitiva para el propietario 📊

Para visualizar mejor por qué el alquiler corporativo es una de las alternativas más inteligentes ante los cambios que se avecinan, comparemos ambos modelos cara a cara:

La Visión de la empresa: ¿Por qué el alquiler corporativo es la opción preferida? 🏢

No solo los propietarios se benefician. Las empresas también prefieren activamente el modelo de alquiler corporativo gestionado frente a otras opciones.

La necesidad de facturación profesional y centralizada

Una empresa necesita facturas legales y completas para poder deducir sus gastos. Lidiar con cientos de anfitriones particulares en plataformas turísticas es un caos administrativo. Con un partner como Alquiler 360, reciben una única factura mensual unificada, simplificando su contabilidad y asegurando el control de costes.

El Bienestar del empleado como prioridad estratégica

El “Duty of Care” (la responsabilidad de la empresa sobre el bienestar de su empleado) es cada vez más importante. Una vivienda de calidad, cómoda y segura, impacta directamente en la productividad y la moral del equipo desplazado. Un hotel es impersonal para estancias largas; un alquiler corporativo es un hogar.

Preguntas frecuentes (FAQs) sobre los cambios del IVA y el alquiler ❓

1. ¿Este cambio del IVA en 2028 afectará también al alquiler de temporada no turístico? La Directiva ViDA se centra específicamente en el alquiler de alojamiento a corto plazo intermediado por plataformas, por lo que su impacto principal será en el sector turístico. El alquiler de temporada tradicional, amparado por la LAU, debería mantener su fiscalidad actual.

2. Si delego mi piso turístico en una agencia, ¿quién será el responsable del IVA? Con la nueva normativa, si la agencia opera como una plataforma digital, será ella la responsable de recaudar y liquidar el IVA. Es un cambio significativo en la responsabilidad fiscal.

3. ¿El alquiler corporativo con Alquiler 360 lleva IVA? No. Nuestro modelo se estructura como un alquiler para uso distinto de vivienda sin prestación de servicios de hospedaje, por lo que está legalmente exento de IVA.

4. ¿Puedo cambiar mi piso de uso turístico a alquiler corporativo fácilmente? Sí. El cambio es principalmente administrativo. Nuestro equipo te asesora para asegurar que la vivienda cumple con los estándares de calidad que demandan nuestros clientes corporativos y nos encargamos de toda la gestión del cambio.

5. ¿Qué pasa si la UE retrasa la implementación de la Directiva ViDA? Es muy probable que ocurra. Las instituciones europeas a menudo ajustan los plazos. Sin embargo, el cambio de modelo es una tendencia regulatoria clara. Aunque se retrase, la dirección es inequívoca: una mayor fiscalización y complejidad para el alquiler turístico.

Conclusión: Anticiparse al cambio es la estrategia ganadora

La pregunta sobre cómo afectará el IVA al alquiler turístico en 2028 a los propietarios tiene una respuesta clara: traerá más complejidad y una mayor carga fiscal. Pero cada cambio normativo es también una oportunidad para reevaluar y mejorar.

Para los propietarios que buscan alternativas si no quieren complicarse, el futuro no tiene por qué ser incierto. Modelos como el alquiler corporativo gestionado ofrecen un refugio de estabilidad, rentabilidad y simplicidad. Es la oportunidad de pasar de un modelo de negocio volátil y exigente a uno profesional, predecible y verdaderamente pasivo.

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En Alquiler 360, somos expertos en unificar servicios. Desde la facturación centralizada y la flexibilidad de nuestros contratos hasta la gestión de incidencias 24/7, ofrecemos una solución integral que ahorra costes y elimina preocupaciones.

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