Alquiler de vivienda por empresa y IVA: una cuestión clave que afecta a empresas, departamentos de RRHH y a propietarios que ceden inmuebles a compañías para alojar a su personal. En este artículo analizamos cuál es el tratamiento fiscal, las excepciones, las obligaciones formales y las mejores prácticas para evitar errores que encarezcan la operación.
Introducción: ¿por qué importa esta pregunta?
En los últimos años el modelo de movilidad laboral ha crecido de forma acelerada: proyectos temporales, reubicaciones, equipos itinerantes y estancias prolongadas obligan a las empresas a buscar soluciones de alojamiento. Surge entonces una cuestión recurrente: ¿el alquiler de una vivienda por una empresa y IVA son compatibles o se excluyen? La respuesta no es binaria; depende del destino del inmueble, del sujeto contractual y del régimen aplicable.
En Alquiler 360 gestionamos alojamientos corporativos y asesoramos a empresas y propietarios para que las operaciones se gestionen con seguridad fiscal. A continuación te explicamos, paso a paso, cómo interpretar la normativa y cómo estructurar contratos para minimizar riesgos.
Marco legal básico: LAU e IVA
Antes de entrar en ejemplos y casos concretos conviene recordar dos normas que condicionan la operación:
- La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula las modalidades de alquiler y las características del contrato de vivienda.
- La Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que establece qué operaciones están sujetas o exentas del impuesto.
Generalmente, el arrendamiento de vivienda está exento de IVA según la Ley del IVA cuando el destino del inmueble es el uso residencial por parte de un particular. No obstante, cuando el arrendatario es una empresa el tratamiento puede cambiar: Hacienda puede considerar que la operación pasa a ser una prestación de servicios sujeta a IVA, porque la contraprestación se presta a una persona jurídica y no al usuario final.
Principio general: destinatario de la prestación y uso final
La clave para resolver si el alquiler de vivienda por empresa y IVA están vinculados es determinar quién es el destinatario efectivo del servicio y cuál es el uso final del inmueble:
- Si el contrato se firma directamente con el trabajador (aunque la empresa abone), la operación conserva el carácter de alquiler de vivienda y suele estar exenta de IVA.
- Si el contrato se firma entre propietario y empresa con la empresa como arrendataria, Hacienda suele entender que existe prestación sujeta y típica del impuesto y obliga al repercutir del 21% de IVA (salvo supuestos particulares).
Por eso, en la práctica, la solución técnica no sólo depende del nombre que figure en el contrato: Hacienda valora la realidad económica del hecho (quién disfruta efectivamente del inmueble y con qué finalidad).
Casos habituales y su tratamiento fiscal
1. Contrato firmado a nombre del trabajador (pagado por la empresa)
Cuando el contrato figura a nombre del empleado y la empresa anticipa o reembolsa el importe, la operación conserva la naturaleza de arrendamiento residencial. En este caso:
- El alquiler está exento de IVA.
- La tributación del propietario será por rendimiento de capital inmobiliario en el IRPF (o en el Impuesto de Sociedades si es persona jurídica arrendadora).
- La empresa puede contabilizar el gasto como reembolso o gasto de personal según su política interna y legislación laboral/fiscal.
2. Contrato firmado entre propietario y empresa (empresa como arrendataria)
Si la empresa figura en el contrato, Hacienda suele exigir la aplicación del IVA (21%) porque entiende que se trata de una prestación empresarial. Consecuencias:
- El arrendador debe emitir factura con IVA repercutido (21%).
- El arrendador debe liquidar IVA trimestralmente (modelo 303) e incluirlo en el resumen anual (modelo 390).
- La empresa arrendataria, si realiza actividades sujetas y con derecho a deducción, podrá deducir el IVA soportado en su autoliquidación.
3. Contratos con servicios adicionales (viviendas con servicios hoteleros)
Si el inmueble se explota con servicios complementarios (limpieza diaria, recepción, comidas, lavandería frecuente), la operación puede asemejarse a servicios de hospedaje y tributar como tal (tipo reducido o específico). Dependiendo del alcance, puede aplicarse IVA al 10% u otros tipos aplicables al régimen de hospedaje.
4. Subarriendo y cesión a terceros
Si una empresa arrienda una vivienda y después la cede a terceros o la gestiona como alojamiento para otros (subarriendo), la exención del alquiler de vivienda podría perderse y la operación tributar por IVA. Es imprescindible revisar cláusulas contractuales y el destino concreto del uso.
Obligaciones formales del arrendador y la empresa
Si la operación está sujeta a IVA, el arrendador debe cumplir las obligaciones fiscales habituales:
- Emitir factura con el IVA desglosado y datos fiscales completos.
- Registrar y declarar el IVA mediante el modelo 303 (trimestralmente) y 390 (resumen anual).
- Incluir los ingresos en la declaración del IRPF o el Impuesto sobre Sociedades según el sujeto.
Además, arrendador y arrendatario deben mantener documentación que justifique el uso del inmueble (contratos, correspondencia, órdenes de alojamiento, proyecto que motiva el desplazamiento) para defender el tratamiento fiscal ante una posible comprobación de la Agencia Tributaria.
¿Puede la empresa deducir el IVA del alquiler?
La respuesta es: depende. Si la operación está sujeta a IVA y el inmueble se utiliza directamente para la actividad económica de la empresa (alojamiento de empleados desplazados para prestar servicios a un cliente, por ejemplo), la empresa podrá deducir el IVA soportado siempre que cumpla los requisitos generales:
- Existencia de factura completa y correctamente emitida.
- Que el gasto tenga naturaleza profesional y esté vinculado a la actividad económica.
- Conservación y registro contable del gasto.
En la práctica, la deducibilidad del IVA del alquiler corporativo es una ventaja importante: aunque el coste bruto aumente por el IVA, la empresa puede recuperar ese impuesto si su actividad genera derecho a deducción.
Estrategias y buenas prácticas para empresas y propietarios
Para evitar interpretaciones erróneas o costes innecesarios recomendamos las siguientes actuaciones:
1. Definir claramente el contrato y el uso
Es fundamental que el contrato detalle quién ocupará la vivienda y con qué finalidad. Incluir cláusulas que acrediten el uso residencial exclusivo por parte de empleados desplazados ayuda a argumentar la exención cuando el contrato figure a nombre de un trabajador o cuando el propietario y la empresa pacten explícitamente el destino residencial.
2. Valorar la firma a nombre del trabajador cuando sea posible
Si la empresa puede asumir el pago sin figurar como arrendataria, firmar a nombre del trabajador suele preservar la exención de IVA. No obstante, hay que evaluar riesgos laborales y de responsabilidad (por ejemplo, quién responde por daños o suministros).
3. Utilizar intermediarios especializados
Empresas especializadas en alquiler corporativo (como Alquiler 360) ofrecen soluciones que incluyen contratos adecuados, facturación correcta y soporte fiscal. Centralizar la gestión reduce errores y facilita la trazabilidad documental.
4. Coordinar con el departamento financiero
Antes de firmar, la empresa debe evaluar el impacto económico (IVA deducible, coste neto, imputación contable) junto al departamento financiero o asesor fiscal. Planificar evita sorpresas y permite negociar condiciones favorables con propietarios.
5. Mantener evidencia documental
Conservar correos electrónicos, órdenes de alojamiento, nóminas de empleados desplazados y cualquier documento que pruebe el uso laboral de la vivienda ayuda a justificar la operación ante la Agencia Tributaria.
Ejemplos prácticos y casos reales
Ejemplo 1: Consultora que firma el contrato a nombre de la empresa
Una consultora tecnológica contrata un edificio de pisos para su plantilla en una obra de 9 meses. El contrato se firma a nombre de la consultora y la factura incluye IVA (21%). La consultora, al estar sujeta a IVA, deduce el impuesto soportado. Para el propietario, la renta tributa con IVA y deberá cumplir las obligaciones formales.
Ejemplo 2: Empresa paga facturas pero contrato a nombre del trabajador
Una empresa envía empleados en comisión y decide anticipar los pagos. El contrato está a nombre de cada trabajador. Hacienda considera que se trata de arrendamiento de vivienda si el uso es residencial y está exento de IVA. La empresa reembolsa o anticipa gastos sin que se repercuta IVA.
Ejemplo 3: Alquiler con servicios tipo aparthotel
Un grupo de ingeniería contrata estancias en un aparthotel para técnicos. Dado que se incluyen servicios de limpieza diaria y recepción, la operación se considera hospedaje y tributa con el tipo aplicable al servicio de alojamiento (no exento).
Preguntas frecuentes (FAQs)
1. ¿Qué determina si un alquiler por empresa está sujeto a IVA?
Principalmente el sujeto del contrato (empresa o particular) y el uso final del inmueble. Si el arrendatario es una empresa y el inmueble no queda claramente afectado a vivienda residencial, Hacienda tiende a aplicar IVA.
2. ¿Si la empresa paga, pero el contrato está a nombre del trabajador, hay IVA?
No: si el contrato está a nombre del trabajador, la operación es arrendamiento de vivienda y queda exenta de IVA; la forma de pago no altera la naturaleza jurídica del contrato, aunque la empresa debe justificar reembolsos o anticipos.
3. ¿Qué riesgos tiene no repercutir IVA cuando corresponde?
El arrendador puede enfrentarse a regularizaciones, intereses y sanciones por parte de la Agencia Tributaria si en una inspección se determina que la operación debió gravarse con IVA.
4. ¿Puede la empresa deducir el IVA soportado en el alquiler?
Sí, siempre que la operación esté sujeta a IVA y el alquiler tenga vinculación con la actividad económica de la empresa. Es imprescindible conservar la factura con el IVA desglosado.
5. ¿Qué papel puede jugar un intermediario como Alquiler 360?
Un intermediario especializado ayuda a estructurar contratos, emitir facturas correctas, centralizar la gestión y aportar documentación que justifique el uso residencial, reduciendo riesgos fiscales y administrativos.
Checklist práctica para redactar contratos sin sorpresas
- Definir claramente el sujeto del contrato y el titular del pago.
- Incluir cláusula de uso residencial si procede y detallar ocupantes.
- Especificar servicios incluidos (limpieza, lavandería) y su repercusión fiscal.
- Establecer política de subarriendo y prohibición expresa si se desea mantener la exención.
- Conservar facturas y justificantes de pago y de utilización del inmueble.
- Consultar con asesor fiscal antes de firmar para valorar IVA e ITP aplicables.
Conclusión
La respuesta a la pregunta «¿El alquiler de una vivienda por una empresa para sus trabajadores está sujeto a IVA?» es: depende. Depende del sujeto contractual, del uso final, de la presencia de servicios anexos y de cómo se documenten las operaciones. Tanto las empresas como los propietarios deben prestar atención a la estructura contractual y a la documentación para protegerse fiscalmente.
En Alquiler 360 acompañamos a empresas y propietarios para que estas operaciones se diseñen correctamente: contratos adecuados, facturación clara, soporte documental y asesoramiento fiscal. Con una estructura correcta es posible conciliar la comodidad de los empleados con la optimización fiscal y la seguridad jurídica.
Contacto y siguientes pasos: Si tu empresa necesita una solución integral para alojar empleados (contratos multiciudad, facturación unificada, soporte 24/7), Alquiler 360 ofrece un servicio llave en mano que minimiza riesgos y optimiza costes.
Recuerda: antes de firmar cualquier contrato, consulta con tu asesor fiscal y coordina con el departamento financiero para aprovechar correctamente las deducciones de IVA cuando procedan.
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