¿Afecta el nuevo decreto de vivienda 2026
a los contratos de alquiler con empresas?
Qué dice exactamente el Real Decreto-ley 26/2026
El RDL 26/2026 restringe el alquiler de temporada sin causa justificada, prohíbe encadenar contratos de temporada con la misma persona y fija topes de actualización en zonas tensionadas. Pero todas estas medidas afectan exclusivamente a contratos con personas físicas como arrendatarias para uso de vivienda habitual o asimilado.
Publicado en el BOE el 29 de septiembre de 2026 (BOE-A-2026-20266), el Real Decreto ley 26/2026 introduce medidas de urgencia en el mercado residencial. Sus principales novedades son:
- Alquiler de temporada: debe justificarse con una "causa real y acreditable" o el contrato se convierte en vivienda habitual.
- Encadenamiento de contratos: dos o más contratos de temporada consecutivos con la misma persona sobre el mismo inmueble se convierten automáticamente en contrato de vivienda habitual.
- Habitaciones: la suma de los alquileres de habitaciones no puede superar el precio del alquiler completo del inmueble.
- Zonas tensionadas: actualización máxima del 2% anual hasta 2027.
- SOCIMI: tributación del 25% sobre beneficios no distribuidos procedentes del alquiler residencial.
- Desahucios: suspensión hasta 2030 cuando el demandante sea un fondo de inversión inmobiliario.
Todas estas medidas tienen en común que regulan relaciones entre propietarios y personas físicas arrendatarias de vivienda. La figura del arrendatario corporativo —una empresa que aloja a sus empleados— no forma parte del ámbito de aplicación.
A quién afecta el decreto y a quién no: LAU Art. 2 vs. LAU Art. 3
La clave está en el tipo de contrato. La LAU distingue dos grandes categorías de arrendamiento, y el decreto solo toca la primera:
| Criterio | LAU Art. 2 — Vivienda habitual | LAU Art. 3 — Uso distinto / Corporativo |
|---|---|---|
| ¿A quién alquila? | Persona física que lo usa como hogar principal | Empresa (persona jurídica) que aloja a sus empleados |
| ¿Afecta el RDL 26/2026? | SÍ AFECTA | NO AFECTA |
| Precio de la renta | Sujeto a IRAV y topes en zonas tensionadas | Libre. Se fija por acuerdo entre las partes |
| Duración mínima | 5 años (personas físicas) o 7 (personas jurídicas arrendadoras) | La que pacten las partes. Flexibilidad total |
| Causa acreditable | Exigida en temporada; si no se acredita = vivienda habitual | Implícita: la empresa tiene actividad y empleados desplazados |
| Encadenamiento contratos | Prohibido: 2+ contratos = vivienda habitual automático | Permitido. Renovaciones ilimitadas sin riesgo legal |
| Desahucio fondos | Suspendido hasta 2030 si arrendador es fondo buitre | No afecta. Marco civil ordinario |
La diferencia es estructural: el artículo 3 de la LAU regula contratos "para uso distinto al de vivienda habitual", categoría que incluye el alquiler corporativo B2B. El decreto no menciona ni modifica este artículo.
Por qué el alquiler corporativo B2B queda completamente fuera del decreto
Cuando una empresa firma un contrato de arrendamiento para alojar a sus empleados desplazados, se dan tres condiciones que lo alejan totalmente del ámbito del decreto:
El arrendatario es una empresa
El decreto regula relaciones con personas físicas. Una sociedad mercantil como arrendataria queda fuera de su alcance legal desde el primer artículo.
La causa es objetiva y acreditada
La empresa necesita la vivienda para sus operaciones: empleados desplazados, proyectos, contratas. No hay nada que "demostrar" porque la actividad empresarial lo evidencia.
Se rige por el Código Civil
Los contratos LAU Art. 3 se regulan primero por lo pactado y subsidiariamente por el Código Civil, no por la LAU habitacional ni por el decreto.
El precio es libre
Sin IRAV, sin topes, sin zonas tensionadas. La renta se negocia directamente entre propietario y empresa en función del mercado y las condiciones del inmueble.
Qué significa esto para el propietario que trabaja con Alquiler 360
Mientras el decreto genera incertidumbre para propietarios que alquilan de forma tradicional o de temporada entre particulares, los propietarios que trabajan con nosotros no experimentan ningún cambio. Su contrato se firma con Alquiler 360, S.L. una persona jurídica, bajo el artículo 3 de la LAU. Eso los coloca fuera del radar del decreto, ahora y en futuras reformas que sigan la misma lógica.
Lo que obtienes al alquilar tu vivienda a través de Alquiler 360
Mientras otros propietarios tienen que justificar causas, renegociar precios y asumir riesgos legales con el nuevo decreto, nosotros les ofrecemos:
- Contrato bajo LAU Art. 3, completamente fuera del ámbito del decreto 26/2026
- Renta garantizada mensual, independientemente de si hay o no ocupación
- Precio pactado libremente, sin IRAV, sin topes, sin zonas tensionadas
- Empresa solvente como arrendataria: sin impagos, sin morosidad
- Gestión integral: mantenimiento, limpieza, coordinación con la empresa cliente
- Renovaciones ilimitadas sin riesgo de conversión en vivienda habitual
- Cero comisiones inmobiliarias
El decreto 26/2026 ha reducido el atractivo del alquiler de temporada entre particulares y ha aumentado su riesgo legal. En ese escenario, el alquiler corporativo B2B se convierte en la alternativa más sólida y protegida para propietarios que quieren rentabilidad sin sobresaltos legales.
Preguntas frecuentes sobre el decreto y el alquiler corporativo
Lo que necesitas saber sobre el decreto de vivienda 2026 y el alquiler corporativo en España
El Real Decreto-ley 26/2026 (BOE-A-2026-20266, 29 septiembre 2026) introduce restricciones al alquiler de temporada y habitual entre personas físicas en España. Sin embargo, el alquiler corporativo B2B instrumentado bajo el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos queda completamente fuera de su ámbito de aplicación. En estos contratos, el arrendatario es una empresa o sociedad mercantil, no una persona física, que destina el inmueble al alojamiento de sus empleados desplazados por razones laborales. El precio de la renta es libre y negociable, sin aplicación del IRAV ni de los topes de actualización previstos en el decreto para zonas tensionadas. Alquiler 360 gestiona este tipo de arrendamientos corporativos en Andalucía (Cádiz, Sevilla y Huelva), operando bajo LAU Art. 3 con contratos entre propietarios y empresas clientes con empleados desplazados.
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