¿Cuánto pagas realmente de IRPF
por tu alquiler en 2026?
La normativa acaba de cambiar. Dos decretos en tres semanas. Uno derogado, uno vigente. Te explicamos qué aplica ahora, cuánto te ahorras con los gastos deducibles y qué hace diferente el alquiler corporativo.
Lo que cambió en octubre de 2026
y lo que sigue igual
En tres semanas se aprobaron dos decretos sobre alquiler. Uno fue derogado a los dos días. Aquí tienes el mapa real de qué aplica hoy.
RDL 26/2026 Derogado
Aprobado el 30 de septiembre, derogado el 2 de octubre por el Congreso. Nulo. Sus cambios de IRPF e IVA no están vigentes. Cualquier calculadora que lo use está desactualizada.
RDL 29/2026 Vigente
En vigor desde el 8 de octubre de 2026. Introduce un nuevo sistema de reducciones para contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026. Pendiente de convalidación (~noviembre).
Contratos anteriores: sin cambios
Si tu contrato se firmó antes del 26 mayo 2023, sigues con la reducción del 60%. Los contratos entre mayo 2023 y noviembre 2026 tienen su propio régimen transitorio.
IVA turístico desde diciembre
Alquileres turísticos de ≤30 noches (sin ser la residencia habitual del propietario) pasan a tributar al 10% de IVA desde el 1 de diciembre de 2026.
Alquiler corporativo: sin reducción
El alquiler a empresas (LAU art. 3) no genera derecho a reducción en IRPF. El propietario tributa por el 100% del rendimiento neto. A cambio: más renta, pago garantizado.
Andalucía: 0 zonas tensionadas
Las 304 zonas tensionadas declaradas son todas en Cataluña, Navarra, País Vasco y Galicia. Ningún municipio andaluz está declarado. Las reducciones del 90–95% no aplican aquí.
Los gastos deducibles: aquí está el dinero
El IRPF no se calcula sobre lo que cobras, sino sobre lo que te queda después de restar los gastos. La mayoría de propietarios pagan de más porque no aplican todos los que les corresponden.
| Gasto | ¿Deducible? | Condición o límite |
|---|---|---|
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | ✓ Sí | Íntegro; proporcional si hay meses vacíos |
| Gastos de comunidad | ✓ Sí | Íntegro |
| Seguro del hogar o responsabilidad civil | ✓ Sí | Íntegro |
| Suministros (luz, agua, gas) si los paga el propietario | ✓ Sí | Íntegro |
| Intereses de hipoteca | ✓ Sí | Límite: intereses + reparación no pueden superar los ingresos brutos |
| Reparación y conservación (pintura, fontanería, etc.) | ✓ Sí | Mismo límite compartido con intereses de hipoteca |
| Honorarios de agencia o gestor | ✓ Sí | Íntegro; incluye asesoría fiscal |
| Gastos de formalización del contrato | ✓ Sí | Notaría, registro, etc. |
| Defensa jurídica (abogados, procuradores) | ✓ Sí | Máximo 300€/año |
| Amortización del inmueble | ✓ Sí | 3% anual × base amortizable (coste − valor suelo). Es obligatoria computarla |
| Amortización de mobiliario y electrodomésticos | ✓ Sí | 10% anual del coste de adquisición |
| Impagos del inquilino | ✓ Sí | Solo si han pasado 6+ meses desde reclamación fehaciente |
| Reformas integrales y mejoras | ✗ No directamente | Se amortiza como inversión (aumenta el coste de adquisición y se amortiza al 3%) |
| Gastos de periodos vacíos (sin inquilino) | ✗ No | Los gastos de periodos sin arrendatario no son deducibles. Sí corresponde imputación de rentas |
📐 La amortización: el gasto que más propietarios olvidan
Es el gasto más grande y el más ignorado. La ley obliga a computarla como mínimo fiscal: si no la declaras, Hacienda asume que ya la dedujiste y penaliza la venta futura.
IRPF por tramos en Andalucía 2026:
lo que aplica a tu renta de alquiler
El rendimiento neto de tu alquiler se suma a tus demás ingresos y tributa por la escala progresiva. No hay un tipo fijo: pagas según tu tramo marginal.
Tipo marginal por tramo (estatal + autonómico)
El tipo que importa es el marginal: lo que pagas por cada euro adicional de renta de alquiler, según dónde cae tu base imponible total (salario + alquiler + otros).
Casos reales según tu situación
Las nuevas reducciones de IRPF:
del 15% al 100%
Aplicables a contratos de vivienda habitual firmados desde el 1 de diciembre de 2026. La reducción se aplica sobre el rendimiento neto (ingresos menos gastos), no sobre los ingresos brutos.
¿Cuánto pagarías tú exactamente?
Introduce tus datos y obtén una estimación inmediata del IRPF que pagarás por tu alquiler en 2026.
IBI + comunidad + seguro + amortización + otros
Estimación orientativa basada en tipo marginal. El IRPF real depende de tu situación fiscal completa: mínimos personales y familiares, deducciones autonómicas, otras rentas, etc. Consulta con un asesor fiscal para un cálculo exacto.
Comparativa real: ¿qué modalidad te deja más dinero neto?
Mismo piso, mismo valor, misma ciudad. La diferencia está en el tipo de contrato. Piso de 120m² en Sevilla, valor 200.000€. Propietario con tipo marginal del 30%.
El alquiler corporativo no tiene reducción de IRPF, pero cobra más y tiene pago garantizado. El resultado neto es el mejor de todos los modelos, con el menor riesgo de gestión.
Los 5 errores fiscales que más cometen
los propietarios
Hacienda cruza tus datos con registros de la propiedad, retenciones de empresas y plataformas digitales. Estos son los errores que más salidas a inspección generan.
No declarar la amortización del inmueble
La amortización es obligatoria aunque no la incluyas. Si no la declaras, Hacienda asume que ya la dedujiste y te penaliza la venta futura incrementando la ganancia patrimonial. En el ejemplo del piso de 200.000€, son 4.500€/año que muchos propietarios simplemente no declaran.
Aplicar la reducción en un contrato temporal o de empresa
La reducción del 50-100% solo aplica a vivienda habitual (LAU art. 2). Si el contrato es de temporada o el arrendatario es una empresa, no hay reducción. Aplicarla es un error que Hacienda detecta y que puede derivar en regularización con recargos e intereses.
Aplicar la reducción sobre los ingresos brutos en vez del rendimiento neto
La reducción va sobre el rendimiento neto (ingresos − gastos), no sobre los ingresos brutos. Si cobras 10.800€ y tienes 6.750€ de gastos, la reducción del 50% es sobre 4.050€ (rendimiento neto), no sobre 10.800€. La diferencia es importante.
Deducir gastos de los meses sin inquilino
Los gastos de los períodos en que la vivienda no está alquilada no son deducibles en su totalidad. Solo se puede deducir la proporción de días alquilados. Además, por los meses vacíos corresponde declarar una imputación de rentas inmobiliarias (1,1% del valor catastral anual).
Usar la normativa del decreto derogado (RDL 26/2026)
El RDL 26/2026 se aprobó el 30 de septiembre y fue derogado el 2 de octubre de 2026. Cualquier calculadora o artículo publicado entre esas fechas puede estar usando datos inválidos. El régimen vigente ahora es el del RDL 29/2026, que aplica a contratos desde el 1 de diciembre de 2026.
Lista de comprobación para propietarios
Dos momentos clave: antes de firmar el contrato y antes de presentar la declaración de IRPF.
📝 Al firmar un contrato nuevo
- ¿El municipio está en zona tensionada? (En Andalucía: ninguno)
- ¿Cuál era la renta del contrato anterior? (Define si hay subida, bajada o primer alquiler)
- ¿El inquilino tiene entre 18 y 35 años? (Acceso a reducción del 85%)
- ¿Voy a bajar la renta más del 5%? (Acceso a reducción del 100%)
- ¿La vivienda ha sido rehabilitada en los últimos 2 años? (Reducción del 60%)
- ¿El arrendatario es persona física o empresa? (Determina si aplica reducción)
- ¿El contrato es de vivienda habitual o de temporada? (Diferencia crítica)
📊 Al preparar la declaración de IRPF
- Tengo todas las facturas de gastos (IBI, comunidad, seguro, reparaciones, hipoteca)
- He calculado la amortización del inmueble (3% × base amortizable)
- He calculado la amortización del mobiliario (10%)
- He verificado el límite de intereses + reparación vs. ingresos brutos
- He imputado rentas por los meses que el piso no estuvo alquilado
- La reducción la aplico sobre el rendimiento neto (no sobre ingresos brutos)
- Verifico qué régimen transitorio aplica según la fecha de mi contrato
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En Alquiler 360 gestionamos tu propiedad de forma integral. Tú recibes tu renta cada mes, pase lo que pase. Nosotros nos encargamos de todo lo demás, incluyendo asesorarte sobre la mejor estrategia fiscal para tu situación concreta.
